恒大海上城堡酒店以最初评估价三成转让，成交价近七千万元。

根据《每日经济新闻》报道，恒大位于江苏启东的“海上城堡酒店”资产历经16个月多次流拍后，最终以约6949万元成交，仅为最初评估价的约三折，该资产位于恒大威尼斯片区，距离主酒店1.2公里，拍卖仅有一人报名、一次出价即成交，分析指出，恒大债务危机及区域住宅市场低迷是导致资产大幅折价的原因，但此次成交或为区域文旅资产盘活带来转机。

一则关于恒大资产的司法拍卖消息近日在网络上引发关注，位于江苏启东的“恒大海上城堡酒店”在经过长达16个月的多次流拍后，终于以约6949万元的价格成功易主，这一成交价仅相当于最初评估价的约三折,引发市场对大型文旅资产处置现状的深度思考。

《每日经济新闻》记者调查发现，这场备受瞩目的拍卖最终在京东资产交易平台尘埃落定，拍卖标的名称为“启东市寅阳镇恒大海上威尼斯1606号不动产”，与大众熟知的“恒大海上威尼斯酒店”并非同一建筑，该酒店正常营业，前台工作人员表示：“您可以在平台上正常预订，酒店照常接待客人。”

此次被成功“捡漏”的资产坐落于恒大威尼斯片区内，距离主酒店约1.2公里，5月23日上午10点整，该标的以6949万元的底价被一位竞买人直接摘走，拍卖数据清晰显示：虽然围观人数多达3291人次，另有94人设置了提醒功能，但全场仅有1位报名者,且仅一次出价便干脆利落成交。

追溯恒大海上威尼斯的昔日辉煌，该项目位于江苏启东的圆陀角风景区，是一片超大型综合旅游度假住区，按照百度百科的记载，项目建设用地规划总面积高达8969.7亩，2012年7月首度开盘时，其商业价值和品牌效应强劲，被视为恒大旗下最具有核心价值的资产之一，2020年更是斩获TRUE文旅超级评价榜“最佳文旅项目”和“AAA级国家旅游景区”双重殊荣。

在房地产市场深度调整和恒大自身债务风险爆发的背景下，这个明星项目也开始步入困局，恒大海上城堡酒店作为恒大威尼斯板块核心商业物业之一,其司法处置路程堪称漫长而艰辛。

回顾这处资产的折腾之路：2025年1月12日首次登上阿里拍卖平台，当时起拍价为1.4172亿元，市场评估价超过2亿元，已经是七折开拍，但最终无人问津导致流拍，随后虽经历两次连续降价，却依然未能改变流拍的命运，尤其引人关注的是第三次变卖环节，虽然热度颇高，吸引了40890人次围观和113人设置提醒,但最终报名人数依然为零。

时间跨入2026年5月，这件棘手的资产辗转进入京东资产交易平台，5月3日重新挂牌时，起拍价已经降至8686万元，这一次情况略有改善，确实有一位报名者出现，可惜对方并未出价，不到20天后，5月22日京东再次启动拍卖，起拍价进一步下调至6949万元，较当日最新评估价1.24亿元已经是打了5.6折，最终结果让人唏嘘又欣慰：全程仅有唯一的出价者一举拿下。

将近两年跌幅高达七成——从最初的2.02亿元估值跌至最终成交价不到7000万元，落差之大令市场侧目，对于潜在买家来说，除了价格之外，这类大型文旅配套设施本身还存在高位起拍的负担、复杂的清场风险以及区域发展前景等多重不确定性,这些因素时常令人望而却步。

严跃进对此深度剖析指出：“恒大的情况已经不是什么新鲜话题，而且我们观察到恒大威尼斯项目本身的住宅市场表现也不理想，周边住宅二手成交均价大约只有4000元/平方米，这些负面环境客观上都对区域内酒店类资产的处置价格造成了明显的抑制作用。”

不过他同时强调：“这次成交也许是一个转折点，其价值可能远超账面数字，对于卖方而言，资产被成功盘活，避免了长期闲置；对于启东地方政府，盘活烂尾商业工程对城市形象是巨大的改观，一旦这个核心配套资产重新焕发活力，将对整个区域文旅产业链再开发和再振兴起到积极的提振作用。”

链家数据显示，恒大海上威尼斯所在的圆陀角区域，在过去一年内总共成交二手房170套；整盘还有存量新房正常在售，价格约为7000元/平方米，就在最近，同区域内有一套建筑面积81.31平方米的房源也被挂上阿里司法拍卖，起拍价仅有27.72万元，折合单价约3400元/平方米，评估价也仅有30.8万元，让人感到些许迟疑的是，这套住宅拍卖至今,报名人数依然为零。

严跃进的判断颇为中肯：“一个城市房地产板块的健康发展不仅仅依赖新房和二手住宅，与商业文旅配套资产能否焕发活力，也息息相关，这次恒大海上城堡酒店的折价成交，或许就是从僵局走向破局的一步。”

（封面图片来源：AIGC）（每经记者 包晶晶 黄胜 报道）