历经五次挂牌，恒大海上城堡酒店以6949万元底价成功出让。

恒大海上城堡酒店经历五次挂牌后，最终以6949万元底价成交，较首次评估价2.02亿元跌至三折，尽管拍卖仅有一位买家出价，分析人士认为这一结果符合预期，该项目位于江苏启东恒大海上威尼斯，曾为明星文旅项目，但因恒大陷入流动性危机而遭多次流拍，如今底价成交虽显冷清，却被视为区域资产盘活的重要信号，有助于打破“冻结”状态，引入新资金和操盘方。

“您在网上看到的那个拍卖，跟我们现在运营的不是同一个地方，我们这边一切正常，您放心预订就好。”5月22日晚间，《每日经济新闻》记者以游客身份致电“恒大海上威尼斯酒店”时，前台工作人员这样回应，记者随后查阅阿里资产和京东资产交易平台发现，这次被拍卖的标的，其实是“启东市寅阳镇恒大海上威尼斯1606号不动产”，也就是人们常说的“恒大海上城堡酒店”，它和仍在正常营业的“恒大海上威尼斯酒店”相距约1.2公里。

5月23日上午10时,这场拍卖尘埃落定，尽管吸引了3291人围观、94人设置提醒，最终却只有1位买家出价，一把就以底价6949万元拿下，市场评论称：这是一个意料之中的结局。

五次挂牌，价格跌至三折

恒大海上威尼斯项目坐落于江苏启东圆陀角风景区,曾是被恒大寄予厚望的超大型文旅综合体，根据公开资料，项目规划总用地面积达8967.9亩，2012年7月首次开盘，一度成为恒大在中国内地的“明星项目”，2020年，该项目的文旅板块还荣获TRUE文旅超级评价榜“最佳文旅项目”，并被评为AAA级国家旅游景区。

但好景不长,随着房地产行业深度调整、恒大陷入流动性危机，“恒大海上威尼斯”这个曾经耀眼的IP也蒙上了阴影，恒大海上城堡酒店，正是这轮风暴中被反复摆上拍卖台的“重头戏”。

它在阿里拍卖平台上的处置历史颇为曲折：

2025年1月12日,第一次公开拍卖，起拍价为1.4172亿元，当时市场评估价超2亿元，相当于七折入市，无人报名，流拍，随后两次降价，依然无人问津，有意思的是，第三次以“变卖”形式挂牌时，居然吸引了4万多人围观，但报名者依然是零。

时间推进到2026年5月3日,该标的转移至京东资产交易平台重新上架，起拍价已降至8686万元，有1人报名却未出价，再次流拍，短短20天后，京东启动第二次拍卖，价格进一步下调至6949万元——这一价格比最新的1.24亿元评估价足足打了5.6折。

如果与2025年首次拍卖时的2.02亿元评估价相比，成交价相当于打了3折。

为何接盘侠如此难寻？

分析人士认为,大型文旅配套资产的司法处置天然就带着“不好卖”的基因，起拍价动辄过亿，门槛极高；清场风险、运营前景不确定性、区域市场信心低迷等因素，都让潜在买家望而却步。

“底价成交完全符合市场预期，这类资产本来就很难找到接盘方，能有人接手已经算是比较积极的结果了。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，他进一步指出，恒大项目目前的情况行业内都清楚，加上“恒大海上威尼斯”住宅市场表现差强人意，这一切都对包括酒店在内的区域内资产处置形成了较大压力。

项目仍有新房在售，二手市场冷暖互现

“恒大海上威尼斯”项目并未完全冻结，数据显示，该项目目前仍有存量新房在售，房天下的挂牌信息显示，普通住宅单价约7000元/平方米，但二手市场的表现则淡化了许多：链家平台数据显示，圆陀角片区近一年仅成交170套二手房，平均成交价约为4000元/平方米。

不仅如此,阿里拍卖平台上还有一套恒大海上威尼斯的住宅正在挂牌：一套81.31平方米、两室两厅户型，起拍价仅为27.72万元，折合约3400元/平方米，即便评估价也仅为30.8万元，截至发稿，这套房源同样无人问津。

楼市冷暖,在这个项目的资产化处置上直观地呈现出来。

成交背后：区域盘活的重要信号

尽管拍卖价格打到了三折,但严跃进认为，这一成交信号相当重要。

“对原拥有者来说，能卖出去就已经实现了核心资产的消化；对启东当地来说，意义可能更大一些。”严跃进的判断很清晰——如果这批商业资产长期烂尾或空置，无疑会对整个区域的形象和恢复信心造成持续的负面影响，通过市场化手段引入新资金、新操盘方，对区域内的其他存量资产盘活也是一种示范。

他说,“恒大海上威尼斯曾经是启东房地产开发的旗帜，即使现在面临困难，也不能让这个地方成为烫手的山芋，这次通过司法处置完成交易，拿到了真金白银，至少不再是一个‘冻结’状态，后续还有调整的机会。”从这个角度看，此次底价成交，既是现实的写照，也是再造希望的起点。