深圳总价239亿元地块转让，华润置地以70亿元接手。

深圳市龙岗区G01046-0106地块历经波折，从2017年世茂集团239亿元拍下、规划建设“中国第一高楼”，到因资金链断裂于2022年烂尾，最终于2025年被深圳政府以约68亿元收储，2026年5月，华润置地以70.45亿元底价接盘，开发节奏从“超级地标”转向“住商平衡”，住宅面积增至30.56万平方米，并实施“先住后商、分宗开发”，实现历史债务隔离、缓解资金压力，与周边大运天地等形成联动闭环，有效盘活存量资产，稳定市场预期。

2026年5月6日，深圳市龙岗区龙城街道的G01046-0106地块完成了出让，华润置地旗下的深圳市润圳房地产有限公司，以70.45亿元的底价成功将其收入囊中，这块土地面积约16.97万平方米，规划总建筑面积接近47.68万平方米。

这块地的过往极不寻常，回溯至2017年，世茂集团斥资239亿元将其拍下，一举成为当年的深圳“地王”，按照最初的蓝图，这里要竖起一座约700米的摩天大楼，目标直指“中国第一高楼”，随着世茂集团陷入流动性危机，项目在2022年全面停工，沦为烂尾，此后，它多次走上法拍席却无人问津，直至2025年被深圳政府以收储方式介入,才为后续盘活埋下了伏笔。

对于华润置地的接手，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这并非偶然。“这块地体量庞大，在当前的市场环境下，既有能力又有意愿接盘的，基本都是央企，盘活存量资产、稳定市场预期、探索新的发展模式，央企责无旁贷，何况华润在周边已经有了大运中心体育场馆和大运天地商业体，这次接手正好可以在片区内形成联动效应，实现资源共享。”

它曾是一座“超级地标”的幻梦

将时钟拨回到2017年，彼时国内各大城市正兴起一场超高层建筑的竞赛，谁都想刷新自己的天际线，世茂集团豪掷239.43亿元，拿下了深圳龙岗大运片区的6宗地块，计划投入超500亿元，打造深港国际中心，核心是一座约700米的高塔，意图问鼎“中国第一高楼”，并配套超甲级写字楼、五星级酒店和大型商业综合体。

在世茂的设想中，超级地标能够直接拉升整个片区的价值，住宅和公寓的销售可以快速回笼资金，商业和酒店则作为长期资产持有运营，这种“以住养商”的模式，世茂曾在上海、厦门等多个城市屡试不爽。

但世事难料，2020年，住建部和国家发改委联合发文，严禁新建500米以上建筑，250米以上的项目也受到严格限制，这直接击碎了世茂的“高楼梦”，深港国际中心的规划一路下调，从700米降至600米,最后被压缩到500米以下。

真正致命的一击来自资金链，2021年起，“三道红线”政策发力，房企融资渠道骤然收窄，世茂集团的流动性风险全面爆发，公开市场债券违约、信托产品逾期、多地项目停工接踵而至，深港国际中心在2022年彻底停摆,现场只剩一个巨大的基坑和已经沉淀的数十亿开发成本。

随后，债权人也曾试图通过司法拍卖挽回损失，2023年7月，项目首次法拍挂出130.44亿元的起拍价，相比当年的拿地价几乎腰斩，却因无人报名而流拍；同年11月，价格进一步降至104.35亿元,依然无人问津。

今年4月中旬，界面新闻记者实地探访了该项目现场，工地已长期停滞，外围挡板上甚至长出了杂草,仿佛时间在这里凝固。

“清调供”重梳乱麻，给出活路

真正的转折点发生在2025年，深圳市龙岗区启动了“清调供”存量纾困机制，以约68亿元的价格从世茂手中收回了相关地块及地上建筑物,李宇嘉将这一过程形容为深圳政策创新的生动实践。

具体来看，政府先是“清”理风险：全面梳理债权债务，68亿元收储之后，实现了历史债务与新开发主体的有效隔离，把一块满布纠纷的“烫手山芋”变成了干净的净地，接着是“调”整规划：取消不切实际的超高层设计，调整用地性质，降低容积率，从“求高求大”彻底转向“回归市场刚需”，最后是“再供应”：土地经清理、优化之后，重新挂牌,并严格挑选稳健的开发主体。

重新入市后的G01046-0106地块，规划面貌已经截然不同,最大的变化在于用地性质和建设指标。

新方案中，住宅面积猛增至30.56万平方米，占到整个项目近三分之一的空间，而商业部分被压缩至14.35万平方米，容积率从原来的约4.17显著降至3.26，意味着居民的住区密度会更低,生活舒适度明显提升。

另一处精巧的设计，在于开发节奏的松绑，根据出让条件，地块允许“分宗开发”：住宅部分必须在1年内开工、4年内竣工；而集中商业和酒店部分则可以宽限至2.5年内开工、6年内竣工，这种“先住后商”的模式，精准地解决了当前环境下房地产开发商最烫手的难题——资金长周期沉淀，住宅能在较短周期内开工并推向市场，商业化部分则多出一段缓冲期,这对前期的现金流压力无疑起到了极大的缓解作用。

“分宗开发、分期建设，也确实减轻了对市场的冲击预期。”李宇嘉评价道。

华润置地为何敢于“入场”

45亿元的起拍价，约14亿元的保证金，再加上接近50万平方米的建筑体量——能独立吃下这块“巨无霸”的房企，在深圳的土拍市场上已经凤毛麟角，华润置地成为唯一的竞买人,有其必然性。

支撑华润置地底气的，首先是它极稳健的财务状况，财报数据显示，截至2025年末，华润置地的加权平均融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金高达1169.9亿元，净有息负债率仅39.2%，相比当下行业里普遍的流动性焦虑,华润置地的资金池尤为深厚。

更值得留意的是，这次拿地价格仅70.45亿元，这和深圳政府68亿元的收储成本基本持平，意味着华润在项目起步阶段便拥有了一定的利润“安全垫”。

除了财务的支撑，华润置地在大运片区早有布局，紧邻本地块的大运天地，是一个体量约52万平方米的巨大商业体，由华润万象生活操盘，已于2024年7月开业，这一融合了商业、湖景生态、公园绿地与体育场馆的综合体,目前已经成为龙岗东部的消费核心场。

界面新闻记者近日在当地走访时注意到，周末时间里大运天地人气极旺，特别是在邻近的大运中心体育场馆举办演唱会期间，购物中心客流爆满，多数餐厅门口排起长龙，无论是沿湖步道还是室内街区,到处都能看到拖家带口的家庭与结伴出行的年轻人。

拿到本次住宅用地后，华润置地可以在大运片区形成一套完整的“住宅+商业+文体”产业闭环,这一点正是它最擅长的大型城市综合体的开发逻辑。

从市场基本面来看，龙岗大运片区的住房需求基础坚实，去年9月深圳优化房地产政策之后，龙岗等区域已不再限购，该片区的新房交易量长期占据龙岗区头名,而龙岗本就属于全市新房交易最活跃的板块。

李宇嘉进一步表示，“按本次70.45亿元的起拍价拆分开算，住宅的楼面地价大约是每平方米2.31万元，大运片区的新房价格在每平方米4.7万到5.5万之间，好地段中海大运玖章的备案价甚至达到了6.2万元/平方米，相比之下，深港国际中心地块拥有明显的市场价差和溢价空间。”