2025年，受企业盘活存量资产和降低负债需求驱动，国内商业地产资产证券化市场显著扩张，全年发行1413亿元，同比增长32.6%，办公、零售商业及综合体三大传统物业发行规模达879亿元，占总量的62%，办公物业以459亿元居首，持有型不动产ABS同比增长185%，而类REITs则因公募市场分流而下滑13.1%，市场正从固定收益向混合收益过渡，资产类型趋于多元化。
在商业地产领域，一场由内生需求驱动的结构性变革正在加速推进，2025年，随着企业“盘活存量资产”和“降低负债水平”两项核心诉求持续升温，国内商业地产的资产证券化市场迎来了显著的规模扩张，根据中指研究院于3月26日发布的《2026中国商业地产百强企业研究报告》披露的数据，2025年全年，与房地产相关的各类公司累计发行了118单CMBS/CMBN、类REITs以及持有型不动产ABS等证券化产品，较2024年增加了35单，这些产品的总发行金额攀升至1413亿元人民币，相比前一年实现了32.6%的同比增长,显示出资本市场对这一模式的接受度正在快速提高。
这一增长并非简单的数字跳跃，而是企业从被动融资转向主动优化资产负债表的战略选择，在去杠杆和转型升级的大背景下，传统依赖开发贷和销售回款的模式逐渐遇冷，而通过将办公楼、购物中心等持有型物业进行证券化操作，不仅能够快速回笼沉淀在固定资产中的资金，还能以较低成本置换存量债务，帮助实体企业实现“轻装上阵”，这种“以融促管、以管促退”的良性循环,正在重塑商业地产的底层运营逻辑。
从产品形态的市场表现来看，不同工具的增速差异折射出投资者偏好与监管引导的微妙变化，CMBS（商业抵押贷款支持证券）/CMBN（商业抵押贷款支持票据）发行规模达到977亿元，较2024年劲增52.2%，独占证券化市场总规模的69%，成为板块内绝对的主力，这一数据背后是银行间市场与交易所市场在标准化产品上的逐步统一，以及不动产估值体系日渐透明带来的安全感，值得注意的是，持有型不动产ABS表现尤其抢眼，虽然绝对规模98亿元看似不大，但同比增长高达185%，显示出市场对于能够直接锁定租金收益流的标准化权益型产品兴趣激增——这隐约指向投资者的风险偏好正从“固定收益”向“混合收益”过渡，类REITs的表现则逆向而行，全年发行规模338亿元，同比下滑了13.1%，这或许与公募REITs常态化扩募带来的“跷跷板”效应有关：大量优质资产直接选择对接公募市场，导致私募类REITs的可用底层供给降温、业绩选择面收窄。
若聚焦于这些证券化产品的底层资产池，一个鲜明的特征尤为突出：办公、零售商业和综合体三大传统商业物业高度集中，统计显示，三者合计发行规模高达879亿元，占据了2025年全部证券化发行规模的62%，在这些主流资产中，办公物业以459亿元的发行金额稳居第一，贡献了总盘子的33%，尽管当前部分地区甲级写字楼出现适度高空置率和租金波动，但对核心城市成熟商圈的优质办公楼，投资者依然保持极高的信任度，这反映了市场对于稳定现金流和品牌溢价的普遍认可，排在第二位的是零售商业类资产，发行规模达304亿元，占比22%，在经历过电商冲击与疫情考验后，实体商业通过“重体验、微更新”进行迭代，一部分城市级购物中心和社区商业凭借持续走强的客流数据重新赢回了资本的青睐，商业综合体的发行规模为115亿元，占总比8%，这类物业往往因业态复杂、运营门槛更高而折价交易,但其抗周期性特征正在得到低估修正。
除了上述品类，证券化投向的多元化趋势也不能忽略，混合类资产在整个2025年发行规模达到178亿元，占全部发行金额的13%，这类物业囊括了酒店、文旅综合体、仓储物流及数据中心等多种不动产组合，体现出更多参与者开始跳出单一日历年代纯空间载体的框框，在基建与新经济产业中寻找可变现的资产包，产业园区以154亿元的发行规模、11%的占比紧随其后；随着实体经济在产业升级中释放结构性红利，以及国有园区通过集群资管盘活量能，产业园资产的证券化节奏正崭露头角，总体来看，虽然头部三大类别仍占据绝对主导，但资产类型的“破碎化和融合化”正在成为资本的选择的新调色板。
面对如此格局，业内分析师强调，存量时代下并非所有地产都值得继续沉淀或者腾退；更准确的做法是依据运营服务水平、资产持有效率和退出定价链条，加速清退低效底部物业，同时将核心禀赋较好的高标不动产做强、做精，再嫁接系统性资产证券化为其赋能，从这份年报的数据里可以预计，2025年的高位仍只是起点——随着更多地方专项政策对“先消化、后升级”逻辑的认可，以及银行间、交易所准入品种目录适度扩容至公寓、养老等赛道，中国商业地产资产证券化市场有望在未来三年持续上锁,年平均体量或率先向2000亿元发起尝试。
背后持续的瓶颈也得以暴露：无论是信息资产的估值标准化差异化，还是评级方法在面对疫情期间遗留租金静中断期内检验有限度的投资期权之间的内在张力，都在警示扩张步伐放快时的资产韧性检验课题，未来投资者会越来越少地重押企业主体信用,而更苛刻地将目光落在地块的纯粹经营复绿效率和对现金流周期波动的对冲压力空间。
中指研究院同步指出，总体来看，房地产市场已经步入通过运营生成效率换出资时间的深水区，而在此时资产证券化产品的推进必须附联在更动态的交易界面上——比如跟进公募REITs配套扩募指引的分层架构，以及和基础设施REITs底仓退出分红路径的市场共建政策，以此在根本上减少流动性对冲场景中的被动短期折价，这是从眼前、从中长期双面对商业不动产这个“时代末资产”的可见升值路径进行调整的明确信号。