Slate Grocery REIT董事会成立特别委员会并启动全面战略审查，以响应外部管理人关联方提出的非约束性收购提案，委员会将评估多种战略选项，包括出售REIT，并面向市场广泛征集第三方提案，主席指出，REIT持有的核心资产价值可能未在股价中得到充分体现，为此，委员会已聘请Evercore担任财务顾问，Fasken Martineau及Sidley Austin提供法律支持，Raider Hill负责地产估值，以推动资产价值的理性重估。
加拿大房地产投资信托基金Slate Grocery REIT近日传出重大消息：该公司董事会已正式组建一个由独立受托人构成的特别委员会，并由此开启了一项全面的战略审查程序，这一动作的直接导火索，是收到了来自其外部管理人Slate Asset Management关联方主动提交的一份非约束性收购提案。
特别委员会的职权范围被广泛授权，足以覆盖公司未来可能采取的多条战略路径，除了对现有管理与运营方案进行评估外，该委员会还明确将考虑出售REIT的选项，更值得注意的是，董事会决定启动一套正式的流程，面向市场广泛征集第三方的意向与提案，这意味着，Slate Grocery REIT将不再仅仅局限于与该管理方关联方的单向协商,而是主动引入竞争性博弈。
特别委员会主席Marc Rouleau在公开声明中指出，委员会高层已经注意到一个关键的问题信号：该REIT所持有的基础资产组合可能远未在当前公开市场的股价与估值中得到真实体现，资金流向与定价机制之间存在明显落差，这促使委员会通过引入多种独立顾问，为资产进行更理性的外部审视，据透露，委员会已聘请知名投资银行Evercore担任独家财务顾问；法律事务上引入了Fasken Martineau DuMoulin LLP与Sidley Austin LLP作为独立法律顾问队伍；在核心地产估值与定价分析领域，则特聘了Raider Hill Advisors担任独家特别房地产顾问，这一多维度专业顾问团队的构建,被外界普遍解读为此次战略审查正在严丝合缝地推进。
对这一突如其来的变化，行业观察人士并不算过度意外，一位专注北美零售地产基金的分析师表示：Slate Grocery REIT手中持有的是相当稀缺的底层资产类型，它运营的是一个以大型超市或日常生活连锁商铺为核心租户（即核心主力租户）的区域性零售房地产组合，这类物业往往具备更稳定的客流与较强的租金抵御经济周期的能力。
公开信息显示，Slate Grocery REIT旗下在美国主要大都市市场总计布局了115处物业，这些物业既不是高档商业综合体，也不是标准化的购物中心，而是真正的社区级日常购物与生活服务的商业基础设施，从总资产看规模已接近24亿美元规模量级，当前投资组合的出租率在大环境波动中依然保持稳定，平均水平落在约94.4%。
大量租约周转的高质量数据进一步展现了其资产的健康质地，该公司一季度财报数据显示：续租租金的谈判中，新约定租金比此前的到期租金高出18.9%，更强劲的是新租约的数据表现——较可比空间内现有的平均实际支付租金，新签租约提升了整整49.0%,这一增涨幅度放在北美任一零售地产板块中都属于较为强有力的市场话语权证明。
这一溢价的另一面来自于价格洼地的挖掘：目前Slate Grocery REIT组合内的全组合平均实际租金仅为每平方英尺12.98美元，这个数字显著低于类似位置质量的当前同类物业平均市场租金水平（24.59美元每平方英尺），其实质含意十分清晰：未来大量租约临近更新窗口时，明显带出了一个租金从每平方英尺12美元级渐进靠近24美元级别的巨大抬升空间，这种低价洼地里蕴藏的长期上行弹性,对那些寻找核心资产现金流的机构投资者有着强烈的吸引力。
在当前北美通胀粘性依然未大幅消除、灵活零售及电商洗牌、传统商业中心坪效普遍承压的特定行业变局中，像Salte Grocery REIT那样紧贴刚需超市及社区零售为压舱石的资产类别，正在反过来获得更多避险资金关注，有几家美国本土专注于电商冲击隔离型收益资产的资本机构已经在其资产配置半年报中提高了对租期长、空置率低并具备固定收入特征的零售资产评分，这也是这一REIT选择用特别委员会审理而非直接给出简单回应的背景之一，暴露价格折扣所带来的可能性，再用多边买家竞标方式反衬出真实价值,这正是市场上典型的基金利益最大化触发程序。
特别委员会在本次公告中特意加设了若干程序性预警，Marc Rouleau特别重申：当前一切仍在早期评估维度之内，并不能确保这一审查动作会自动通往最终交易或发生任何既定战略成果（包括变卖还是一次资产结构重组）；在没有重大实质性进展到必须依法对外披露之前,董事会倾向于不提供阶段性进程的过度披露或细节表态。
目前行业主流解读更为谨慎却也更加具体化：这不是一次潦草的“要不要卖”决策，而是呈现了一种清晰的交易对接路径——通过严格的竞争流程将底层地产的基础面潜力转化为溢价交易的现实收获，而对于市场信息比较敏感者而言也需要看到：该REIT的外部特定管理层自身的发信已经加速催化剂进程；保留独立委员特别管理的配合机制可能根本目的是找出更多合适的买家，以此拉动更剧烈的估值再发现，接下来一段时间“招标或广泛询价”“第三方意见征集”等环节将逐步被履行预设。
投行与法律估价步骤执行完毕后才有望进入核心的对价谈判阶段，这一轮信息透露很可能仅仅是个长期期交易的起点，但从现有产业结构上看，紧盯此类日常商用不动产生态并将高度细分租户互补性设计放入策略的基金管家其实自身存在局限资产类别供不应求的状况，考虑到Slate Portfolio内在的价格压制以及核心基本盘数据的扎实,这次战略审查最终衍生为竞争力报价交易的可能性正在明显上升。