悉尼房地产市场近期显著降温，一栋挂牌指导价约175万澳元的别墅仅获得一次报价便迅速成交，成为市场疲软的缩影，当前拍卖场上竞拍者稀少，从以往的七八个降至一两个，受持续物价压力、借贷成本上升、住房负担沉重及针对投资者的税制改革等多重因素影响，购房需求明显收缩，悉尼房价已连续数月走低，上周拍卖清盘率更是跌至49.2%，为疫情以来最低点。
直到拍卖临近结束，才有一个三口之家给出了唯一一次报价：略高于175万澳元（约124万美元）的挂牌指导价，几乎在报价出口的瞬间，拍卖锤便应声落下,这栋别墅成了当日寥寥成交的缩影。
“行情好的时候，你可能会看到七八个甚至十来个竞拍者抢着举牌，”麦格拉斯房地产公司的销售代理乔治·阿戈斯蒂诺摇了摇头，“但按现在的市况，能有一个两个就算不错了——三个？已经称得上惊喜了。”
他透露，有位原本登记的竞拍者在最后一刻放弃了出价，正是因为最近联邦预算案带来的政策调整，而另一位意向买家是因为融资没到位,无奈退出。
这样的场景如今在悉尼的各个角落不断重演，持续的物价压力——中东局势进一步推波助澜——叠加不断攀升的借贷成本、沉重的住房负担、以及针对投资者的税制改革，共同浇熄了市场的温度，拍卖场上人气骤降，购房需求明显收缩,房价开启下行模式。
当前的疲软局面颇为少见，悉尼曾是全球房价最令人望而却步的城市之一，在过去漫长的低息时期，得益于利好投资者的税收机制、稳定的人口增量与持续的房屋短缺，房市几乎像被施了魔法一样凶猛上涨,如今这种强势已经失势。
房地产数据分析机构Cotality的统计显示，上周澳大利亚各首府城市的拍卖总量为1939场，较前周下降了11.1%，而作为市场风向标的悉尼，拍卖清盘率骤降至49.2%，这是疫情以来的历史最低点，另一组来自Cotality的数据进一步印证了行情逆转：悉尼房价连续数月走低，而今年4月,全国房价月度涨幅已是2025年初以来的最小水平。
在这样的关头，澳大利亚正经历几十年来最严重的住房可负担性危机，过去五年间，长期供应不济推动悉尼房价飙升超过21%，大批年轻群体望楼兴叹，阿德莱德、布里斯班同样录得暴涨，珀斯的房价更是在五年内近乎翻倍，相比之下，墨尔本楼市表现略逊,因为需求不振和针对投资者进一步提高州税构成了沉重打压。
借贷成本也在感受真实压力，澳大利亚储备银行年内已经三次加息，对央行会不会在6月会议上继续出手、将基准利率推至4.6%,市场与会经济学家仍各执一词。
“我们都知道，每当我们在议息会议后宣布提高现金利率，住房市场的活动就会减少，这种反应一点都不让人意外。”澳大利亚储备银行助理行长莎拉·亨特5月19日一针见血地说，亨特特别指出，当前联邦层面的税制调整“带来了不小的隐患”。
来自预算案的变局：投资者的筹码或被收回
本月公布的联邦预算案打出了针对房产投资者的多张牌，引发业内对下跌可能继续加剧的担忧，这些措施提议取消一个长期饱受诟病的“负扣税”规则——房东以房产亏损（如利息等开支）抵减所得税缴税基数的权利将被终结，政府还打算废止已实施多年的50%资本利得减免政策,改为按通膨指数调整计税增值。
“这些做法等于直接削弱现有房产作为投资的内在吸引力，”加拿大皇家银行驻悉尼经济研究主管罗伯特·汤普森说，他警告称，政策带来的情绪打击，可能使房价下滑得更显著,远超基本面的真实预期。
威外特房地产集团的首席经济学家内里达·科尼兹比观察到，预算案为整个交易链条带去了额外的不确定性，以过去一周开放看房日的数据为例，每套房源的参观人数已经从此前同期的3.4人降到了2.1人。“这说明大量买家正在壁上观，至少是阶段性选择了等待和观望。”科尼兹比说。
Cotality澳大利亚研究主管蒂姆·劳利斯表示，悉尼与墨尔本“进入房价下跌初段至今已五个月”，待售房源在持续堆积,买家欲望则不断退缩。
住房市场跟澳洲经济之间存在紧密的“财富联系”，房价持续增长会让家庭觉得放心去消费，反过来又支撑了总价值约10万亿澳元的住宅地产市场，就连大名鼎鼎的“澳洲四大银行”同样因此暴露巨大风险——它们的放贷组合中大约六七成与住宅贷款直接绑定。
美国银行方面分析指出，这次针对房产投资者的税改变动可能会削弱居民贷款的增速和价格增长的势头，须知以投资为目的的贷款大约占据整个按揭贷款的1/3。
新房建设也遇冷：建筑成本飙升至疫情前8年未有的地步
二级市场上的波动情绪在笼罩着新建板块，根据建筑行业协会Master Builders披露,如今一座独栋住宅的施工成本已经比新冠疫情前陡然提高约一半。
“多方信号已经显示，新房贷款也许会在2026年进一步缓慢下来，”澳大利亚联邦银行经济学家露辛达·叶罗金表达出忧虑，她补充强调，考虑到产业面临的多种瓶颈,失速的具体程度还无法准确定论。
行业老手劳利斯提醒大家未必需要过于消极，反复观察历史上的周期，房产的下行高潮往往短暂，比如2017年到2019年之间为期接近两年的下跌期，各首府城市的整体价格滑落了8.2%；而在前两年的央行严厉收紧加息助推下，2022年至2023年同样跌幅不过8.1%。
之所以从未出现彻底崩盘，一个关键因素是房屋供给处处短缺，有力撑住了底部的着陆，澳大利亚新政府已经计划到2029年底增建120万套住宅，大力缓解国人住房成本涨到离谱的困境，但根据国家住房供应与可负担性委员会的预估，以现有资源条件看来,实际增建数据或许不会突破98万套的关口。
至少尚有喜讯：澳大利亚央行统计指出，背负房贷的家庭中负资产比例目前尚不足1%,绝大多数家庭资产负债表仍算稳固。
而在普特尼的房产公司里，阿戈斯蒂诺正耐心等待。“我干这一行已经将近四十年了，”他说，“人们只需要一点点时间来适应市场上的一切波动，最终总会回归到正常的日常生活节奏里去。”